Mediatizarea cazului Nordis a dus la o serie de propuneri legislative ce ar putea avea un impact semnificativ în sectorul dreptului imobiliar și al construcțiilor. Modificările au fost propuse pentru a preîntâmpina alte potențiale fraude ocazionate de încheierea antecontractelor de vânzare-cumpărare cu dezvoltatori imobiliari.
Limitarea avansului la 10% din valoarea contractului
Această prevedere este inspirată de legislația din alte țări europene, precum Franța și Germania, și are ca scop protecția consumatorilor în tranzacțiile imobiliare. Astfel, se consideră că un avans ce depășește 10% din valoarea contractului duce la un dezechilibru în relația contractuală, iar dezvoltatorul imobiliar nu mai este la fel de interesat să-și respecte angajamentele asumate față de cumpărător.
Deși rezultatul urmărit prin această propunere este unul dezirabil, nu putem să nu ne întrebăm ce alte efecte ar putea produce o astfel de reformă în domeniu.
O urmare evidentă este restrângerea concurenței pe piața imobiliară, prin eliminarea dezvoltatorilor imobiliari de talie mai mică, pentru care finanțarea obținută din avans este esențială pentru finalizare proiectelor. În aceasta situație, având în vedere că prețul unei tranzacții este influențat de raportul dintre cerere și ofertă, poate urma o scumpire semnificativă a proprietăților imobiliare. Astfel, numărul cumpărătorilor rămâne constant (cererea), în timp ce numărul dezvoltatorilor imobiliari scade (oferta), ducând la o singură posibilă consecință, respectiv creșterea prețurilor.
De asemenea, deși propunerea are ca scop sporirea securității juridice pe piața imobiliară, există riscul ca, în loc să elimine practicile abuzive, să conducă la identificarea unor alternative de eludare a reglementării. Spre exemplu, norma ar putea fi ocolită prin acordarea unor împrumuturi dezvoltatorilor imobiliari.
Asistență juridică obligatorie
Uniunea Națională a Barourilor din România a sugerat introducerea asistenței juridice obligatorii a persoanelor fizice atât în fază precontractuală, cât și la momentul semnării contractului de vânzare a unui imobil. Aceștia susțin că modificarea legislativă ar fi necesară pentru a evita acceptarea unor clauze abuzive și asumarea unor riscuri nerezonabile de către cumpărători în tranzacții ce produc consecințe considerabile asupra patrimoniului.
Într-un Raport de investigație pentru analizarea pieței imobiliare și a serviciilor conexe tranzacțiilor imobiliare, Consiliul Concurenței a statuat: „Majoritatea persoanelor efectuează pe parcursul vieții foarte puține tranzacții imobiliare, iar acestea, pe lângă faptul că reprezintă cea mai importantă tranzacție financiară în care sunt implicate, au și un grad ridicat de complexitate din punct de vedere legal, financiar și fiscal.”[1]
Luând în considerare acest context factual, constatăm că asistența juridică în momentul încheierii unei tranzacții cu o astfel de magnitudine este mai mult decât binevenită, chiar și la încheierea antecontractelor de vânzare-cumpărare. De multe ori promisiunea de vânzare este mai complexă și poate presupune mai multe riscuri decât contractul propriu-zis translativ de proprietate, prin prisma riscurilor la care cumpărătorul este expus pe perioada de executare a imobilului. În acest caz, asistența juridică din partea unui avocat la semnarea antecontractului poate reduce riscul de fraudă și de interpretare eronată a clauzelor contractuale, oferind o siguranță juridică sporită pentru cumpărători.
În concluzie, propunerile legislative inspirate de cazul Nordis urmăresc să instituie o reală protecție pentru consumatori în tranzacțiile imobiliare încă din faza precontractuală. Totuși, în timp ce asistența juridică obligatorie este o măsură benefică ce sporește securitatea juridică, limitarea avansului implică și riscuri privind concurența pe piața imobiliară.
[1] Consiliul Concurenței, RAPORT de investigaţie pentru analizarea pieţei imobiliare şi a serviciilor conexe tranzacţiilor imobiliare, pg.1, disponibil pe https://www.consiliulconcurentei.ro/documente-oficiale/rapoarte/rapoarte-diverse/page/5/