Puține persoane știu că au posibilitatea legală de a dobândi în proprietate terenul pe care este edificată locuința acestora. Care sunt situațiile în care proprietarii caselor pot deveni și proprietarul terenului sau chiar și a curții imobilului?
Articol redactat de av. Gabriela Musteață și av. Bianca Nedelcu, din cadrul Elek & Elek – Societate civilă de avocați.
Legea fondului funciar nr. 18/1991, una dintre cele mai importante legi post-revoluționare, nu s-a limitat doar la retrocedarea terenurilor agricole. Ea a oferit, și încă oferă, o cale legală pentru ca proprietarii caselor să devină și proprietari ai terenurilor pe care acestea sunt construite, în anumite condiții.
Premisa esențială și general valabilă pentru reconstituirea sau constituirea dreptului de proprietate este ca terenul să facă parte din domeniul privat al statului sau al unei unități administrativ-teritoriale, adică să nu fie destinat unei utilități publice. Cu alte cuvinte, prin această procedură, nu pot fi dobândite terenurile din parcuri, drumuri, școli sau alte zone publice.
În cele ce urmează vom detalia două dintre cazurile de dobândire a dreptului de proprietate asupra terenurilor situate în intravilan, conform Legii nr. 18/1991.
- Atribuirea în proprietate a terenurilor aferente caselor și anexelor gospodărești
Această procedură se aplică persoanelor care dețin sau au dobândit o casă construită înainte de 1 ianuarie 1990, dar nu sunt proprietare și asupra terenului de sub aceasta, teren aflat în prezent în proprietatea statului sau a unității administrativ-teritoriale. Astfel, există posibilitatea atribuirii dreptului de proprietate asupra terenurilor aferente caselor și anexelor gospodărești, adică suprafața de teren pe care se află efectiv construcțiile, precum și a curții și grădinii din jurul acestora.
Pentru atribuirea dreptului de proprietate asupra terenurilor în această ipoteză, trebuie să fie îndeplinite cumulativ următoarele condiții:
- Casele și anexele gospodărești să fie edificate anterior datei de 1 ianuarie 1990;
- Persoanele solicitante să aibă la momentul formulării cererii calitatea de proprietar asupra construcțiilor: în această categorie se încadrează inclusiv persoanele ce au cumpărat imobilele potrivit Legii nr. 112/1995, dar și persoanele ce au dobândit prin acte translative de proprietate construcțiile de la proprietarii inițiali.
- Solicitanții să figureze în registrul agricol, registrele cadastrale sau în cartea funciară a construcției: această condiție are un conținut alternativ, fiind suficient ca solicitanții să fie înscriși fie în Registrul agricol, fie în Cartea funciară.
- Construcția și anexele gospodărești să fie evidențiate în evidențele fiscale;
- Imobilele să nu facă obiectul unor cereri de reconstituire sau constituire a dreptului de proprietate formulate de alte persoane: în măsura în care a existat o cerere de reconstituire sau constituire care a fost respinsă, această condiție este îndeplinită.
Prin urmare, în măsura în care aceste condiții sunt cumulativ îndeplinite, solicitanții trebuie să adreseze o cerere primăriei localității în raza căreia este situat terenul deținut, iar prefectul emite un ordin privind atribuirea titlului de proprietate.
- Constituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor atribuite în folosință, pentru construirea locuințelor
Această procedură vizează ipoteza dobândirii terenului intravilan ce a fost atribuit doar cu titlu de folosință în vederea construirii de locuințe sau cu ocazia cumpărării unor astfel de locuințe. Astfel, cei care dețin o locuință ridicată pe un teren aflat în proprietatea statului, dar au un drept de folosință asupra acestuia, pot solicita transformarea acelui drept în proprietate.
Prin urmare, pentru a putea fi posibilă constituirea dreptului de proprietate asupra unui asemenea teren, solicitanții proprietari ai construcției trebuie să dovedească faptul că dețin un drept de folosință asupra terenului, stabilit pe durată permanentă sau pe perioada existenței construcției.
Menționăm că nu există niciun impediment în constituirea dreptului de proprietate asupra unui teren deținut în coproprietate, în acest caz fiecare proprietar urmând să primească în proprietate o parte proporțională cu cota deținută. Astfel, această procedură poate fi aplicabilă inclusiv terenurilor aferente locuințelor colective.
În măsura în care condițiile menționate anterior sunt îndeplinite, solicitanții adresează cererea de constituire primăriei localității în raza căreia este situat terenul, atribuirea în proprietate urmând să aibă loc prin ordinul prefectului.
CONCLUZII
Legea fondului funciar continuă să fie un instrument juridic valoros pentru cetățenii care locuiesc în imobile amplasate pe terenuri aflate încă în proprietatea statului sau a primăriilor.
Dacă dețineți o casă construită înainte de 1990 sau folosiți un teren atribuit în folosință pentru construirea unei locuințe, este foarte posibil să vă aflați într-una dintre situațiile reglementate de Legea nr. 18/1991. O evaluare a situației imobilului de către un avocat specializat poate evidenția îndeplinirea condițiilor legale pentru atribuirea dreptului de proprietate.
Echipa ELEX LEGAL (ELEK&ELEK – Societate Civilă de avocați), formată din avocați specializați în dreptul urbanismului, al construcțiilor și fond funciar din Cluj-Napoca, vă poate ajuta să transformați un drept de folosință într-un drept de proprietate deplin, adică să deveniți, în sfârșit, proprietarul întregului imobil.
Articol publicat pe: https://www.news.ro/opinii-avocat-ro/cum-puteti-deveni-proprietar-pe-terenul-de-sub-casa-cand-si-cum-se-aplica-legea-nr-18-1991-1924403010002025101222195192